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本日のコラムです↓↓
「契約書がない場合の賃貸人による解約手続」
およそ契約は守らなければならないものです。賃貸借も契約である以上、賃貸借
の当事者には契約内容を遵守する義務があります。例えば、期間を定めた賃貸借
契約の場合には、当該契約期間中は、賃貸人は建物を使用収益させる義務を負
い、賃借人は賃料を支払い続ける義務を負っています。このため、期間を定めた
賃貸借契約は、原則として、期間内解約は認められていません。ただし、当事者
が期間内解約ができる旨を合意した場合に限り、期間内でも解約することができ
るものとされています（民法618条）。これに対し、期間を定めていない契約
は、そのまま解約が一切できないとすると、永久に継続せざるを得ないことに
なってしまいます。このため、民法は、期間を定めない建物賃貸借契約の場合、
賃貸人、賃借人は、いつでも、３カ月の予告をもって賃貸借契約を解約できるも
のと定めています（同法617条１項２号）。
賃貸借契約書が作成されておらず、かつ、口頭でも賃貸借の期間を定めていない
場合は、同法により、当事者は、いつでも３カ月の予告をもって、賃貸借契約を
解約できるようにみえます。
賃貸借の期間内解約に関する上記の民法上の原則は、土地賃貸借や建物賃貸借
等、借地借家法が適用される契約においては、そのまま適用されるわけではあり
ません。借地借家法は、一般法である民法の特別法ですから、民法と借地借家法
の規定の内容が異なる場合には、借地借家法の規定が優先的に適用されます。建
物賃貸借契約の場合には、借地借家法により、民法の期間内解約の原則は次の２
つの点で修正されています。
（１）賃貸人による期間内解約の申入れは6カ月の予告が必要
借地借家法27条は、「建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合において
は、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了す
る」と規定されています。この規定により、賃貸人からの解約の場合には、６カ
月の予告が必要ということになります。
なお、借地借家法には、賃借人による建物賃貸借の解約に関する規定はありませ
ん。
したがって、賃借人による建物賃貸借の解約は前述の民法617条または6 1 8 条の
原則のとおりですので、賃借人は３カ月の予告で建物賃貸借契約を解約すること
ができます。
（２）建物賃貸借の解約申入れには借地借家法28条に定める正当事由が必要
借地借家法28条は、建物賃貸借の更新拒絶の場合と期間内解約の申入れは、同条
に定める正当事由を具備していなければすることができない旨を定めています。
したがって、賃貸人が建物賃貸借の解約をしようとする場合は、いわゆる正当事
由が必要です。売却をするために賃借人に退去を求めるという場合に、ただちに
借地借家法に定める正当事由が認められるとは限りませんので、多くの場合には
応分の立退料の支払いにより正当事由の具備が認められるか否かが争点となりま
す。
賃貸借契約がなく期間の定めがないと認められる場合は、民法上は、賃貸人も、
賃借人も3カ月の予告をもって賃貸借契約を解約できると定められている。
◎借地借家法が適用される場合には、借地借家法は民法の特別法であるから借地
借家法が優先適用され、民法の解約に関する規定は、賃貸人による解約の場合に
限り、２つの点で修正されている。
◎借地借家法が適用される場合には、賃貸人による解約の場合は、６カ月の予告
が必要であり、かつ、いわゆる正当事由を具備する必要がある。
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