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マイダス北垣です！！本日1件目に引き続き「瑕疵担保責任」に関するコラムです！！
危険負担と民法改正
契約を締結して引渡しを受ける前に、契約をした建物が例えば、売主・買主の責
めに帰さない地震で大きな被害を受けた(地震により建物に新たな暇疵が生じた)
場合、「この建物の修復費用は誰が負担するのか」
「買主は契約を解除できるのか」、これが民法の危険負担の問題です。
現民法は買主負担としていますので、建物の修復費用は買主が負担することにな
り、契約の目的を達することができない大きな被害であっても契約を解除するこ
とができません。これはあまりにも不公平ですので、取引実務では、天災地変等
で引渡し前に取引物件に被害が生じたときには、売主は被害を修復して引き渡
す、また、契約の目的を達することができない大きな被害であるときには、買主
は契約を解除できるとする「危険負担特約」をつけて、売主・買主の公平を図っ
ています。
なお、危険負担条項(534条・535条)は今回の改正で削除されます。また、地震等
により売主が建物を引き渡すことができなくなったとき(履行不能)は、売主の帰
責性は要件ではなくなり、天災地変等が原因で売主に責任がなくても、買主は売
買代金の支払いを拒絶することができ、契約を解除できることになります。
売主の責任と民法改正
民法改正で暇疵についての売主責任のルールが変わります。
2020年4月1日施行の民法改正では、「暇疵担保責任制度」を廃止して「契約不
適合責任」という契約責任の制度にルールを変更します。
「暇疵担保責任」は「種類又は品質について契約の内容に適合しない責任」(契
約不適合責任)に置き換わります。
売主は「契約の内容に適合した欠陥のない土地・建物を引き渡す契約責任があ
る」とする考え方です。
暇疵担保責任の法的考え方は大きく変わりますが、取引実務は、特約で売主の責
任の範囲を決めるのは民法改正以降も同じですから、言葉の使い方が違うだけで
実質の対応に大きな変化はないと思われます。
※新しいルールは、2020年4月1日以降に締結される契約に適用されます。
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担当：北垣（きたがき）
