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本日は「媒介契約書の確認事項及びチェックリスト」に関するコラムです↓↓
「標準媒介契約約款」（以下「標準約款」）には、媒介契約で定めるべき基本事
項が網羅されており、消費者にとって不利な媒介契約が締結されることを防止し
ています。 ここでは標準約款の概要と確認事項について紹介していきます。
また、標準約款に記載されていない条件があれば、追記することで極力明確にし
ましょう。 国土交通省も、依頼者にとって不利にならない事項をより具体的に
標準約款に追記することを推奨しています。
→媒介契約書（標準約款）の確認事項
◎標準約款に基づくか否かの別
国土交通省は、不動産会社に対して標準約款により媒介契約を締結するよう指導
しています。媒介契約には、標準約款に基づく契約か否かが表示されていますの
で確認します。もし、標準約款に基づかない契約の場合は、標準約款を使用しな
い理由を確認しましょう。
◎媒介契約の種類
一般媒介契約の明示型か非明示型かが記載されていますので、自分の希望する契
約であるかを確認します。
◎目的物件の表示
仲介の対象となる物件または購入希望条件を表示していますので、誤りがないか
確認します。
◎不動産会社の義務と業務
不動産会社が提供する基本的な業務の内容が明記されています。もちろん、業務
の内容をより詳細に記載することも可能です。 不動産会社の義務や業務の内容
を確認した上で、追記すべき事項があれば不動産会社と調整します。
◎有効期間と更新
媒介契約の有効期間を記載します。一般媒介契約には有効期間に関する法規制は
ありませんが、標準約款では3ヶ月を超えない範囲で決定することとしていま
す。想定する購入スケジュールなどを踏まえて有効期間を決定しましょう。
（3ヶ月より短い期間での契約も可能です。）
なお、媒介契約は、有効期間満了時に依頼者からの申し出によって更新されま
す。更新後の有効期間も3ヶ月を超えない範囲で決定してください。媒介契約の
更新は、あくまでも依頼者の申し出によるもので、自動更新されるものではあり
ません。依頼者が自らの判断で、更新するか否かをしっかりと判断してくださ
い。
◎媒介価額
購入希望者の希望価格と不動産会社の助言を踏まえて、最終的に決定した購入希
望価格などを記載します。購入までの交渉などに影響する重要な取り決めですの
で、十分に確認しましょう。
◎仲介手数料（報酬）
不動産会社に支払う仲介手数料の額や支払時期を記載します。仲介手数料に関す
るトラブルは多いので、媒介契約締結前に不動産会社と十分に協議してくださ
い。なお、不動産会社が受け取る仲介手数料には法規制がありますので、概要を
理解した上で不動産会社との協議に臨んでください。
◎依頼者の義務
標準約款では、依頼者と不動産会社が互いに誠実に取引を進めていくために、依
頼者の義務についても定められています。
依頼者に義務違反があった場合は、不動産会社は媒介契約に基づいて、仲介手数
料相当額を上限として、費用等を依頼者に請求することができます。
●一般媒介契約（明示型）を締結した場合の義務
媒介契約の有効期間中に他の不動産会社に重ねて仲介を依頼した場合は、その旨
を不動産会社に通知する義務があります。
●一般媒介契約（非明示型）と（明示型）に共通の義務
売買契約が成立した場合は、仲介を依頼したすべての不動産会社にその旨を通知
しなければいけません。契約を締結した事実を知らずに他の不動産会社が仲介業
務を継続してしまうことを避けるためです。
媒介契約の終了後2年間は、媒介契約の有効期間中に不動産会社から紹介を受け
た物件の売り主と、その不動産会社を通さずに売買契約を締結する（これを「直
接取引」といいます）ことは禁じられています。こうすることで、不動産会社へ
の仲介手数料の支払いを避けるため、意図的に媒介契約を終了させてから、不動
産会社から紹介を受けた売り主と契約するような「不誠実な」対応を防いでいる
のです。
◎媒介契約の解除
次の場合には媒介契約を解除することができます。
●依頼者と不動産会社のいずれか一方から解除できる場合
依頼者または不動産会社の一方が、媒介契約に定められた義務を履行しない場合
で、義務の履行を相当の期間を定めて催告したにもかかわらず相手方が履行しな
いときは、もう一方より媒介契約を解除することができます。（つまり、媒介契
約に関して「約束違反」があった場合に、一定の期間内に、約束を果たすよう要
求しても相手方が実行しない場合には解除できます。）
●依頼者が解除できる場合
不動産会社が、媒介契約に定められた業務を誠実に遂行しない場合
不動産会社が、媒介契約に関する重要な事項について、故意または重過失により
事実を告げない、または、不実のことを告げた場合不動産会社が、宅地建物取引
業に関して不正、または著しく不当な行為を行った場合（他の依頼者の仲介業務で不正があったような場合も含む）
◎反社会勢力の排除
不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成23年6月以降順次、反
社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。不動産会社との媒
介契約書の条項の中に「媒介依頼者及び不動産会社（宅地取引取扱業者）が、暴
力団等反社会的勢力ではないこと」などを確約する条項が盛り込まれていること
を確認しましょう。相手方がこれらに反する行為をした場合は、契約を解除する
ことができます。
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入居者に家賃滞納者がいるので売却が進まない
購入するまでは満室だったのに、購入後退去者が続出している
入居中の部屋の瑕疵部分を見つけるこができないなど
優良物件だと思っていても実は問題物件だったということがあるようです
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担当：北垣（きたがき）
