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本日は「自ら売主の売買における特約の制限」についてのコラムです↓
自ら売主の売買における特約の制限
改正前の民法では、暇疵担保責任の責任追及期間につき、買主の請求は事実を
知った時から1年以内とされています(改正前の民法566条3項)。
この期間制限に関連して、宅建業法では、宅建業者が自ら売主となる売買契約に
おいて「民法566条3項に規定する期間」について暇疵を担保すべき責任に関し、
引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条の規定よりも買主に
不利となる特約をしてはならないと制限されていました(改正前の宅建業法40条)。
これに対し、改正によって瑕疵担保責任が廃止され、契約不適合責任が採り入れ
られます。そのために、民法上の期間制限の規定も改められ、契約不適合の場合
には、買主は、不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しなけれ
ば、契約不適合責任を追及することができないものとされました(改正民法566条本文)。
同時に、宅建業法でも、自ら売主となる売買の特約において、契約不適合を担保
すべき責任に関し、「民法第566条に規定する期間についてその目的物の引渡し
の日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に
不利となる特約をしてはならない」と改められています(改正宅建業法40条)。
宅建業法改正により、宅建業法40条の性格が、瑕疵担保責任に関する特約の制限
から、契約不適合責任に関する特約の制限に変わり、改正前よりも適用範囲が広
くなります。たとえば、改正前の民法では瑕疵担保責任は瑕疵が隠れていた場合
(買主が瑕疵を知らなかったことについて善意無過失の場合)に限定されていまし
たが、改正後には、民法上売主の契約不適合責任は、契約不適合が隠れたもので
あった場合に限定されなくなります。そのため、改正後は、売主が宅建業者の場
合の契約不適合責任について、売主の責任を隠れた瑕疵に限定する特約は、買主
に不利なものであることから、無効となります。
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