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本日は「売買契約後決済前の災害による建物の滅失」に関するコラムです↓
●引渡し前であれば支払いを拒める
建物の滅失が、建物の引渡しを受ける前であれば、残代金の支払いを拒み、
また、支払い済みの代金の返還を求めることができます。
他方、建物の滅失が、建物の引渡しを受けた後だと、残代金の支払いを免れず、
支払い済みの代金の返還を求めることもできません。
●危険負担の原則
さて、契約上当事者双方が互いに義務を負担する契約を、
「双務契約」といいます。
改正前の民法では、双務契約において、契約後決済前に、
物の引渡債務を履行できなくなったとき(後発的不能、債務者に責任がない場
合)、反対給付(他方の債務)が消滅するかどうかが、危険負担の間題と捉えられていました。
危険負担の取扱いには、債権者主義と債務者主義があります。
債権者主義とは、後発的不能のリスクを債権者に負わせる考え方、たとえば、
建物の売買契約について、契約日から2カ月後に決済(残代金支払い・引渡し)が
予定されていたところ、契約日から1カ月後に地震が発生し、
建物が倒壊してしまった事例で、反対債務(売買代金債務)を存続させること
であり、債務者主義とは、後発的不能のリスクを債務者に負わせる考え方
[この事例において反対債務(売買代金債務)を消滅させること]です。
これまで、民法の条文上は、債権者主義の原則が採られていました(改正前民法
534条1項)。しかし、建物が滅失したのに買主が代金支払義務を負うという債権
者主義は、通常人の感覚と異なり、常識的とはいえません。
そのために、一般的に売買契約書の中で、決済前に建物が滅失した場合には、
代金債務を消滅させるとの取決めがなされ、特約で民法の条文の非常識が
修正されていました。
●民法改正による考え方の転換
改正後の民法では、まず、後発的不能について、反対債務の消滅への影響を問題
にする構成を取りやめました。
そのうえで、当事者の一方(建物の売買では売主)の債務が履行不能になったとき
には、相手方(建物の売買では買主)に、反対債務(売買代金債務)の支払いを拒絶
する権利、および、契約を解除する権利を与えました(改正後の民法536条1項、
542条1項1号)。したがって、特約で定めなくても、民法上、買主は売買代金を
拒むことができ、また、契約を解除できることになります。
●売買契約における取扱い
加えて、改正によって、売買については、決済前に引渡しがなされた場合には、
引渡し後に履行不能となっても、「その引渡しがあった時以後にその目的物が当
事者双方の責めに帰することができない事由によって滅失」したときは、「買主
は、代金の支払を拒むことができない」として(改正後の民法567条1項)、危険が
移転するという定めが設けられました。
たとえば、契約日の3カ月後に決済(残代金支払い)が予定され、契約日の1カ月後
に引渡しがなされていたところ、契約日の2カ月後に地震が発生し、建物が倒壊
してしまったというケースでは、引渡し以降に建物が滅失していますから、買主
は代金の支払いを拒むことができないということになります。
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担当：北垣（きたがき）
