おはようございます。
マイダスの北垣（きたがき）です。
今日は、マイホーム売却の、売主と買主が契約を結ぶことの解説していきます。
契約条件が決まったら、媒介業者は合意された内容を書面にします。
この書面が売買契約書です。
契約書は売主と買主、双方の権利や義務などが書
かれた書類ですから、十分に理解する必要があります。
追加事項が発生し
たときは、口約束せずに書面にしておきます。
契約書にサインする前に、もう一
度契約内容の確認をします。
通常は、
媒介業者が契約書を読み上げて、読
み合わせにより最終確認をしていま
す。
この確認は、契約条件について
合意した内容が契約条項となってい
ることの最終確認であり、契約条件
の話合いをするためのものではあり
ません。
契約当日に新たな契約条件
や変更を申し出ることがないようにします。
そのためには、早い段階で
契約書の内容を確認しておくことが
大切なのです。
また、契約の際、
契約書をはじめ、様々な書類への押印
は、書類の内容を確認して必ず自分
で行いましょう。
印鑑を預けての押印は
大変危険なことなのでしてはい
けません。
契約書面への押印が終
わったら買主から手付金を受領し
ます。
注)契約上は決済時までに抹消義務がありますが、実務では決済時に抹消書類一式を引き渡して抹消が行われます。
去年の夏も大阪は、9月から残暑が厳しく、全国的に台風の多い季節
災害も多く出ました。
最近、お客様から、陽当りについての問い合わせがあったので
参考になると思いますので書かせてもらいます。
中古マンションの2階住戸を購入しました。隣接地は空き地て、売主の不動産業者から、
『眺望・日当たり良好」と説明を受けていましたが、半年後には建物かできて眺
望・日照が遮られてしまいました。売主は建設計画を知っていたのに説明はありませんでした。
売買契約を取り消すことかてきるてしょうか⁉
①消費者契約法により
取消し可能
消費者契約法によって、売買契約
を取り消すことができます。
②不利益事実の
不告知による取消し
消費者と事業者の間には、取引の
ための情報の質や量、交渉力におい
て、構造的に格差があります。
消費者契約法は、この格差に着目し、事業
者が消費者契約の締結の勧誘をす
るに際し、重要事項について、消費
者の不利益となる事実を告げず、消
費者がその不利益な事実を存在し
ないと誤認し、それによって消費者
が契約の申込みまたはその承諾の
意思表示をしたときは、消費者はこ
れを取り消すことができるものとしま
した(消費者契約法4条2項。以下同法の乗数だけを示す)
ご質問の
ケースでは、隣接地に建物ができて、
眺望・日照が遮られることは消費者
にとっての重要事項です。建設計画
があるという不利益な事実を売主の
不動産業者が知っていながら告知
しなかったならば、買主は売買契約
を取り消すことができるということに
なります。
③消費者契約法の改正
① 法改正の必要性
消費者契約法は、2000年5月に
制定され(2001年4月施行)、その
後、市民生活における消費者保護の
ための法律として定着しました。しか
し、施行から期間が経過し、その間
の社会状況や取引の実態からみて、
消費者保護のための法律として不十
分である点が目立ってきました。その
ため、2016年と2018年の2回にわたって、改正がなされています。
(2)2016年改正( 2017年6月施行)
①過量な内容の契約についての取
消権付与
消費者が通常必要とする分量、回
数、期間を著しく超える契約をした
場合、その勧誘をした事業者がその
過量の事実を知っていたときには、
取消しを可能としました(4条4項)。
②不実告知取消権の重要事項の追加
不実告知取消権の重要事項につ
いて、契約の目的物に直接には関係
しない事項に関する不実告知にま
で、その範囲が拡大されました(4条
5項3号)。
③取消権を行使した場合の返還義
務の制限※
消費者が取消権を行使した場合
の返還義務について、その範囲を現
存利益に制限する定めが設けられま
した(6条の2)。
④取消権の行使期間
消費者が取消権を行使すること
ができる期間が6カ月からⅠ年に伸
張されました(7条)。
⑤不当条項の範囲の拡人
消費者の解除権を放棄させる条
項が無効とされました(8条の2)。
事業者に債務不履行があっても消
費者は解除をすることができないな
どの条項が無効となります。
⑥消費者の不作為を申込みと扱う
条項を10条無効の例として条文化
「消費者の不作為をもって当該消
費者が新たな消費者契約の申込み
又はその承諾の意思表示をしたもの
とみなす条項」が不当条項となると
する例示が追加されました(10条)。
(3)2018年改正(2019年6月施行)
①不利益事実の不告知の要件の緩和
従来、消費者契約法上、不利益事
実の不告知によって契約を取り消す
ためには、事業者による故意の不告
知であることが必要でした。しかし、
消費者にとって故意を立証すること
は容易ではありません。そこで、改正
によって、故意だけではなく、重大な
過失による不告知の場合もまた、
取消しができるものと改められました
(4条2項)。ご質問のケースについ
ても、売主が建設計画を知っていた
のに説明をしなかった場合だけでは
なく、これを知らなかったけれども知
らなかったことに重大な過失がある
場合にも、取消しができるということ
になります。
②取消しができる困惑類型の追加
民法の成年年齢引下げなどに対
応し、不安をあおる告知や好意の感
情の不当な利用が、取消しの対象と
なる不当な勧誘行為として追加され
ました(4条3項3〜8号)。
③無効となる不当条項の追加
消費者が後見、保佐または補助開始の
審判を受けたことのみを理由と
して事業者に解除権を付与する条項
について、成年後見制度の趣旨に反
する不当な条項であり、無効である旨
の定めが設けられました(8条の3)。
④解釈に疑義が生じないよう配慮す
る義務
事業者には、契約条項を作成する
にあたって、解釈について疑義が生
じない明確かつ平易なものになるよ
う配慮しなくてはならないものとされ
ました(3条1項1号)。
2018年改正について、改正後の
規定は、施行日(201g年6月15日)
以後に締結される消費者契約につ
いて適用されます。
事業者が、消費者にとっての不利益事実を告げず、消費者がその不利益事実を存在しないと誤認し、それに
よって消費者が契約を締結したときは、消費者はこれを取り消すことができます。
マンションを購入するにあたっての隣地の状況と住戸の眺望・日当たりは消費者にとっての重要事項であ
り、事業者が、隣地の空き地の建設計画を知りながらこれを告げずに「眺望・日当たり良好」と説明をするこ
とは、不利益事実の不告知に該当します。
不利益事実の不告知については、2018年改正(2019年6月施行)に消費者契約法が改正され、事業者
が、これを知りながら告知をしなかった場合(故意の場合)だけではなく、重大な過失によって告知をしな
かった場合(重過失の場合)にも、取消しができるものとされました。
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