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おはようございます。

マイダスの北垣です。

 

今日は、建築条件付土地取引を
めぐるトラブルについて解説していきます。

 

建築条件付土地は建売住宅と異なり、土地購入者は希望する間取り・仕様等に
よる注文住宅で建物を建築できるというメリットのある取引形態ですが、契約解

除や仲介手数料をめぐるトラブルが見られます。

トラブル事例から考えてみましょう。

事例1.参考プランでの請負契約と契約の解除

Aさんは、3月1日に売主である宅建業者Bと建築条件付土地売買契約を締結しましたが、担当者から、建物
についても参考プランでとりあえず請負契約を締結することを強く求められ、同日、建築工事請負契約を締結
し、土地売買契約の手付金として100万円を支払いました。その後、建物の打合せをしましたが、希望する建物
は予算がオーバーすることから建築を断念しました。Aさんは4月1日に契約の解除を申し出て手付金の返還
を求めましたが、Bは、請負契約の締結をしているので解除条件による解除はできないとして、手付金の返還を
拒んでいます。

事例2.土地建物売買契約への差し替えと仲介手数料

Cさんは、3月1日に宅建業者Dの媒介により売主E(宅建業者)と①建築条件付土地売買契約を締結し、
同月15日に②建築工事請負契約を締結しました。4月10日に建築確認取得後、EとDから①、②の契約を
解除し、土地建物売買契約に差し替えることを求められ、4月15日に③土地建物売買契約を締結しました。
DはCさんに土地建物売買代金に基づく仲介手数料を請求し、Cさんはこれを支払いました。後日、Cさ
んは友人から仲介手数料は払い過ぎではないかと指摘を受け、Dに手数料の一部返金を求めました。これ
に対し、Dは、適正な額の請求であり指摘は間違っているとして返金を拒否しています。

建築協議のない
『とりあえず契約』事例1

建築条件付土地売買契約は、一
定期間内に売主または売主の指定
する者と建築工事請負契約を締結
することを条件としていますので、買
主が建物の請負契約を締結しない
ときには土地売買契約は解除とな
り、売主は手付金を返還します。

他方、買主が建物の請負契約を締結
しているときは、解除条件に基づい
て契約を解除することはできません
ので、支払った手付金を放棄して契
約を解除することになります。

建物の十分な打合わせもなく参
考プラン等でとりあえずの請負契
約を締結させている場合、その後の
打合わせで「希望する建物ができ
ない」「予算オーバー」等の理由で買主が建築を断念した時に

授受された手付金等の金銭の返還を巡り、事例1のようなトラブルが多く

生じています。

建築条件付土地取引の契約解除における金銭トラブルを防止するために

国土交通省は『宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』で建築条件付土地売買契約の締結に察しての説明すべき内容及び協議不十分な状態での

工事請負契約の締結は不当であるとの考え方を示しています。

■宅地建物取引業法の
解釈・運用の考え方
宅建業者が、いわゆる建築条件付
土地売買契約を締結しようとする場
合は、建物の工事請負契約の成否が
土地売買契約の成立又は解除条件
である旨を説明するとともに、工事請
負契約が締結された後に土地売買
契約を解除する際は、買主は手付金
を放棄することになる旨を説明するこ
ととする。

なお、買主と建設業者等の間で予
算、設計内容、期間等の協議が十分
に行われていないまま、建築条件付
土地売買契約の締結と工事請負契
約の締結が同日又は短期間のうちに
行われることは、買主の希望等特段の
事由がある場合を除き、適当でない

★ 裁判例から学ぶ

買主と売主業者は建物図面・仕
様・設備等打合わせを進めたが、そ
の内容、金額等について合意に至
らず、買主は、売主業者に対し、建
物請負契約不成立により土地売買
契約が解除になったとして、支払っ
た手付金200万円の返還を求め、
売主は土地売買と同時に建物契約
が締結されたとして手付金の返還
を拒絶して争われた事案において、
裁判所は次のように判示して建物
請負契約の成立を否定しました。

【本件建物契約については、売主及
び買主とも、契約としての拘束力を予
定していなかったと認められる。換言
すれば、設計契約の点を除き、本件
建物契約は意味のないものであっ
て、もし仮に売主が契約の適用を避
けることを意図して本件建物契約締
結に至ったのであれば、詐欺的行為
といわざるを得ない(名古屋高裁
平成15年2月5日)。】

建物の請負契約は、十分に建築
計画の打合わせを行い、資金計画
が確定してから行うようにします。

建物の請負契約をしないことが確
定したときには速やかに土地売買
契約の解除手続きを行い、授受した
金銭を返還しなければなりません。

手数料は土地取引の媒介に対する報酬

理由は定かではありませんが、事例のように、締結している土地売買
契約と建物請負契約の2つの契約
を解除して、新たに土地建物売買
契約を締結して1つの契約にまとめ
ることがあります。

この場合におい
て、媒介業者が新たに締結された
土地建物売買契約の売買代金に
基づいて媒介報酬を算定し請求す
ることは宅建業法違反(超過報酬)
であることに注意します。

媒介業者が新たな土地建物

売買契約の締結に関与したとしても、
委託を受けている建築条件付土地
取引の媒介業務とは何らの関係も
ありません。媒介業者が請求できる
報酬は、あくまでも当初の土地売買
契約の売買代金に基づくものです。
間違った理解をしている宅建業者
や担当者が少なくありませんので
注意しましょう。

以上で、

建築条件付土地取引を
めぐるトラブルの解説を終わります。

 

 

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