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本日は、その前に、建物賃貸借における契約の成立をめぐるトラブルについて

解説していきます。

建物賃貸借契約は、契約の「申込み」と「承諾」の意思の合致により成立するのが
原則ですが、賃貸人の承諾後に申込みの撤回があった場合に契約成立の有無につ
いての主張が食い違い、支払済金銭の返還や

仲介手数料の支払いなどをめぐるト
ラブルがみられます。

トラブル事例から考える

契約前の申込金を返還しなければならないのか?

「Aさんは、2月1日に媒介業者に申込金7万円を払って、B物件の入居申込書を提出しました。

翌日の2月2日に
媒介業者から貸主の承諾を得られた旨の連絡があり、契約予定日を4日後の2月6日とすることを約束しました。

ところが、契約予定日の前日である2月5日に自分の希望どおりの条件の良いC物件が見つかり、
媒介業者に申込みのキャンセルと申込金の返還を申し出ました。

これに対し、媒介業者は、「契約書の作成はAさんの希望で2月6日になっているが、契約は、貸主が承諾
したことを通知した2月2日時点で法律上成立している」として、申込金は契約の解約金と相殺するので返金
できないこと、また契約が成立しているので仲介手数料として賃料の1カ月分である7万円の支払いを
請求することを通知しました。

Aさんは納得せず、7万円の返還を求め、仲介手数料の支払いを拒否しています。」

① 民法と契約の成立

現行民法には規定がありません
が、法令に特別の定めがある場合
を除き、契約は、書面の作成などの
形式を必要とせず、「申込み」と相手
方の「承諾」の意思の合致により成立します(諾成・不要式※)。

これが
民法の基本原則です。
2020年4月1日に施行される改
正民法では、この基本原則を明文
化しました。

改正民法は、申込みを「契約の内
容を示してその契約の締結を申し
入れる意思表示」であると定義して
います。

相手が承諾すれば契約が
成立しますので、「申込み」の段階
で契約内容を確定できるだけの情
報が提示されている必要があること
を示しています。

② 不動産取引における申し込み

不動産取引(売買・賃貸借)にお
いて、買主または借主になろうとす
る者が、物件探索の段階で気に
入った物件が見つかったときに行
う「申込み」は、通常の場合、一定期
間物件を押さえること(優先交渉権
の確保)を主たる目的として行うも
ので、「契約を成立させる意思表示
としての申込み」とはいえません。

改正民法の「申込み」の定義にも合致
しませんので、このような申込みに
対して売主または貸主が承諾した
としても、契約が成立したとはいえ
ません。

このことは、改正民法施行
の前後で変わることはありません。

③ 契約の成立と宅建業法

宅建業法37条では、契約が成立
したときは、契約の各当事者に対し
て所定の事項を記載した書面を交
付することを義務付けています
(「37条書面の交付義務」)。宅建
業法が、この37条書面の交付義務を

定めた目的は、諾成契約によるト
ラブルを防止することにあります。

取引実務においては、一般的に契約
書面をもって37条書面としていま
す。

宅建業法は、実質的に書面によ
る契約の締結を義務付けていると
いえます。契約が成立したにもかか
わらず、契約書(37条書面)の交付
をしていない場合、37条書面の交
付義務違反となり、行政処分の対
象となります。

 

 

 

 

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